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时间:2010年05月28日 来源:经济参考报 进入论坛 点击数:  我要评论 【收藏

  “项目运作”囤地需要“有理有利有节”

  ———一位房地产开发商的自述

  “今日不同往日,要能够把项目运作下来,就要舍得下本钱,学会‘有理有利有节’地与地方政府打交道。”近日,一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省区从事房地产运作项目的投资商魏如杰向记者透露了“项目运作”囤地的个中奥秘。

  囤地首先要有够硬的关系网,必须打通“天地线”。

  政府投资项目很多也很大,没有够硬的关系网根本不可能拿下来。现在中西部城市每年的城市建设项目,二三线的城市一年少说投入几十亿上百亿,多的甚至几百亿。项目全部都是财政拨款,没有党委、政府的过硬关系,别说拿项目,就是参与招投标都不可能。

  关系网不止是要有省级高官的关系,更要有各个城市投资集团、银行系统、国税地税、检察院法院的关系。省级政府是投资者,市县政府是具体的实施者,银行系统则是“资金注入方”,国税地税是能帮忙把各种账目做到“天衣无缝”的裁缝,检察院法院更是出现纠纷“保驾护航”的关键环节。

  关系网构建的原则是:高层领导点头,中下层办事人员落实,领导是“天线”,办事人员是“地线”,谁也得罪不起。怎么说都是多个朋友多条路。

  其次,囤地要学会“画大饼”,投地方政府所好,避免节外生枝。

  现在要搞“项目运作”囤地,肯定要走程序,跟“一把手”关系再好,也要有说得过去的理由,能通得过常委会、办公会,才能安安心心做下去。这就要琢磨地方政府的喜好。地方想发展汽车产业的,拿地的理由就要落到具体的汽车产业上,如汽车物流园区、汽车展览园区、汽车文化博物馆等;地方想发展建材行业的,就要搞建筑行业的高新技术,什么西南高新建材研发中心、抗震避灾建材检测中心……反正就是牛皮吹得越大越好,高新技术吹得越高越好。

  第三,要学会依托地方政府的“投资建设集团”,不要想自己吃完所有的钱,一定要让政府财税有收入,政府面子上过得去才行。

  我做的所有项目,都与地方政府的投资建设集团捆绑在一起。政府的投资集团成立项目公司,投资集团占51%的股份,我们最多只占49%.项目运作我们来负责,但政府投资集团肯定不敢把项目做得亏损,我们只需要承担部分资本金,后续资金自然有政府与银行对接,以财政“兜底”,银行再多的钱也敢放贷。城市基础设施不过1-2年就能建成,建成之后周边地块肯定能升值。升值的收入按照股份分配,如果是我们自己拍到的土地,政府也会适当延长开发时间。

  第四是要“有节”学会处理各种关系,最大限度“规避风险”。

  土地有没有证号,这是最大的问题。没有土地证的就要政府拿别的土地证来做抵押,这一点千万不能松口。一旦松口,后患无穷。政府可以拿着一张土地证找不同银行贷款抵押,我们作为开发商投资商可没这个胆量。一定要让地方政府拿出有土地证号的地块来评估、抵押,这样投资下去的钱才能赚取1000%的利润。

  第五是要“有利”,学会花更多的钱,让更多领导“分享发展的好处”。

  无论是BT项目还是BO T项目,拿到自己手上,就一定要打发好省级领导、市级领导、城市投资集团的领导,还有国税、地税、财政、开发区方面的官员,吃喝玩乐是少不了的,请客接待也是少不了的,出国旅游买单购物也是不能省的。一个二至三亿元的项目下来,尽管从长远上看我能够纯赚二至三亿元,但前期投入就会超过几千万,加上前前后后给领导送的礼物、红包,肯定要超过一亿元。

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