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怪象:有房的人不住 想住的人没房

2010年05月17日 来源:《瞭望》新闻周刊 点击数:

  《瞭望》新闻周刊记者日前在多个沿海城市调研发现,已售住宅的空置现象比较普遍。比如,在青岛市区环海而建的东海路旁,遍布高层住宅和低密度别墅,很多房子无人居住。

  据一位业内人士介绍,这些海景房每平方米在两三万到五六万元不等,经过多年的销售,目前大多已进入市场,但有些楼盘空置现象十分普遍。

  中国指数研究院副院长陈晟说,住宅空置的现象在上海也存在,尤其是在高档住宅领域更为突出。他说,他身边有两三套房子的人已很普遍,有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源全部交给中介打理,有些房屋自己看都没看过。

  在杭州,位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”,都是前两年竣工的高档楼盘。但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。

  杭州城北供电局电力班长孟齐斐说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中约20%的房屋用电量都是“零”。她还介绍,位于杭州市武林商圈的“白马公寓”,也有10%~20%的“零用电量”住户。

  业内人士分析,存量房大量空置原因,一是中介市场不够规范,交易成本过高。以一套200万元的住房为例,中介向买卖双方各收1.5%的佣金,但是目前佣金一般都转移至买家支付。买家便要支付6万元以上的佣金,远远超过购买一手房的交易成本。且中介机构趁势抬价的行为也时有发生,缺乏监管。二是投资住房持有成本很低,投资投机客“囤房待涨”并无太大的市场风险和经济支出。三是租赁环境有待优化,由于出租行为缺乏刚性约束,房主和租客的合法权益得不到有效保护。

  本刊记者此次调研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源,几个一线城市的二手房交易量已接近甚至超过一手房。

  中原地产研究中心提供的数据显示,2009年,上海一手住宅的成交面积是2658万平方米,二手住宅成交量是2583万平方米。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米,而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米,三大城市二手房市场均已超过一手房市场。今年一季度,深圳二手房成交面积为202.12万平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍。

  调控政策对存量房市场起到“立竿见影”的效果。国务院今年4月17日公布“国十条”,将二套房首付提至5成之后,二手房供应量迅速增加。上海“网上房地产”的数据显示,4月21日,上海二手房的挂牌量达到创纪录的92297套,比一周前的4月14日增加3000套,更比两个月前增加2万套。

  长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣说,二手房市场培育相对滞后,应予以重视并采取措施尽快激活。

  专家认为,近年来,房地产市场调控多着力于直接供应,即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段,加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺,“一手房市场”调控的空间越来越小。但是,在投资投机性需求旺盛,房屋持有成本低廉的情况下,新增再多房源都可能被投资客买入。一些开发商和利益机构则会不断“喊渴”,不断呼吁增加土地供应,为炒房者不断提供“投资房源”。

  业内人士认为,调控按市亟待规范二手房中介市场,并把大量投机者、囤房者“赶”出市场,把存量房“逼”入市场;或出售或出租,还原住房的居住属性。

  具体对策包括,进一步规范和整顿二手房市场环境,制定标准规范中介公司代理行为,并加强监督与违规惩处力度;完善住房出租的管理制度,完善住房租赁体系;对普通出租住宅免税,节省交易成本,增强出租意愿。

  此外,税收政策和信贷政策“组合出击”,出台实施房地产持有税,同时对多套房实行长期的信贷从紧政策,增加房屋的持有成本,压缩投资投机者的赢利空间。

  各地有一些存量房房龄超过10年,银行信贷对此类房源交易一般不提供支持,自主交易存在困难。地方政府可通过住房保障机构收储,进行筒单改造后用作保障性住房房源储备。


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